İmar Barışında Merak Edilenler ve Belirsizlikler

8 soruda İmar Barışı Uygulamasındaki merak edilenlerin yanıtına açıklık getiren Sadık Semih Kayhan, uygulamada tespit ettiği belirsizliklere de dikkat çekti.

Recep Kenan/itvhaber.com

İmar Barışı Uygulamasını ve yönetmeliğini inceleyen Ataşehir Belediye Başkan Yardımcısı Sadık Semih Kayhan, 8 soruda uygulamada merak edilenlerin yanıtını verirken, uygulamada tespit ettiği belirsizliklere de dikkat çekti.

Sadık Semih Kayhan, tarafından başvuru yapacak vatandaşlar ile ilgili kurumlara kılavuz niteliği taşıyacak çalışma:

1-Hangi yapılar imar barışından yararlanır?

-31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsatına aykırı olarak yapılmış yapılar yararlanıp, Yapı Kayıt Belgesi alabilir. 31 Aralık 2017 den sonra yapılan yapılar, kesinleşmiş imar planlarında sosyal donatı alanında kalan yapılar, İstanbul ve Çanakkale Boğazları ön görünüm alanlarında ki yapılar ile tarihi yarımadada ki yapılar bu yasadan yararlanamaz.

2-Yapı kayıt belgesi için ne zaman, nereye kimler tarafından başvurulur?

-31 Ekim 2018 tarihine kadar, e- devlet üzerinden (özellikle buradan yapılması isteniyor) yada Çevre ve Şehircilik bakanlığı müdürlükleri ile yetkilendireceği kurumlara Yapı Kayıt Belgesi formu eksiksiz doldurularak başvurulur. Belirlenecek bedel ise en geç 31 Aralık 2018 e kadar ödenecektir. Bakanlar kurulu bu süreyi bir yıl uzatabilir. Başvuru için hissedarlardan birisinin veya vekilinin başvurusu yeterlidir. Kat mülkiyetine geçiş için tüm hissedarların imzaları gerekir.

3-Yapı kayıt belgesi ne işe yarar?

-Yapı kayıt belgesi alan yapılar yapı kullanma belgesi (iskan) almış gibi işlem görür. Elektrik, su, doğalgaz bağlatabilir, verilmiş yıkım kararı ve tahsil edilmemiş para cezası varsa iptal edilir.

4-Ödeme miktarı nasıl hesaplanacak?

-Belediyelerce belirlenen arsanın emlak vergi değeri ile yapının maliyet bedelinin toplamının konutlarda yüzde 3, ticari kullanımlarda yüzde 5 oranında hesaplanır.

Yapı yaklaşık maliyeti

-Tarımsal amaçlı basit yapılar için 200 TL/m2

-1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600TL/ m2

-3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000TL/m2

-8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2

-Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel vb. yapılar 2000TL/m2

-Güneş enerjisi santralleri 100.000 TL/MW

Esas alınarak hesaplanır.

Yapı paydaşları payları oranında ödemelere katılmak zorundadır.

5-Yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği yapılır mı, kat mülkiyetine geçilir mi?

-Evet, ancak mimar tarafından yapının cepheleri ile birlikte hazırlanıp imzalanan, bütün bölümlerin ölçüleri, eklentileri, bağımsız bölüm numaraları, yapı inşaat alanını, niteliklerini ve arsa paylarını içeren mimari projenin bütün paydaşların imzalarıile elektronik ortamda tapu müdürlüklerine ibraz edilmesi,Yapının bulunduğu arsanın umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin belediyesinden belge alınması,Tüm malikler tarafından hazırlanan yönetim planı,Yapı kayıt belgesi ile zemin ve mimari projenin uyumunu gösteren harita mühendisi imzalı zemin tespit tutanağı gerekir.

Kat mülkiyetine geçilirken yapı kayıt belgesine ödenen bedel kadar daha ödenmesi gerekiyor.

6-Yapı kayıt belgesi geçerlilik süresi nedir?

-Yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm yapılıncaya dek geçerlidir.

7-Yanlış veya hatalı beyanın cezası varmı?

-Evet,yanlış beyanda bulunan mal sahipleri, kat mülkiyetine geçerken projeyi hazırlayan mimar ve mühendisler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunun 206ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

8-Hazine arazisi üzerindeki yapılar ne olacak?

-Hazineye ait arazilerin üzerinde yapılan binalar işgal ettikleri alan kamu hizmeti için ayrılmış alan değilse, araziÇevre ve Şehircilik Bakanlığına devri yapılıp, rayiç değer üzerinden satış yapılacak.

Bana göre

İMAR BARIŞINDA EKSİK VE BELİRSİZLİKLER

• Tamamı kaçak olan yapı ile ruhsatına aykırı yapının bedelininhesabı aynı. (toplam yapı alanı dikkate alınıyor) tebliğ mad.5-1c. Tamamı kaçak olan yapılarla, ruhsatlı ancak kusurlu yada yapı kullanma belgesi olup sonradan kusur yapılmış  (yani daha önce harç ve ücret ödemiş)  yapıların Yapı Kayıt Bedel hesapları farklı hesaplanmalı. Örnek olarak, tamamı kaçak, hiç teknik hizmet almamış, hiçbir bedel yatırılmamış 1000 m2 lik bir yapı ile 950 m2 si ruhsatlı,projeli, teknik hizmet almış sadece 50 m2 ilave yapılmış 1000 m2 lik yapının Yapı Kayıt bedeli aynı.
• Sosyal donatım alanlarında kalan yapılar af kapsamı dışında tutuluyor, ancak kısmen bu alanlara tecavüzde olan yapıların nasıl değerlendirileceği belli değil.
• Ortak alan tecavüzleri ( sığınak, otopark, bahçe, çatı vb) nasıl değerlendirilecek, ortaklardan muvafakat alınacak mı?

Yapıda eksilen otopark ve sığınak ihtiyaçları nasıl karşılanacak?

• Projesine göre büyümesi olmayan sadece oturum şekliyle kusuru olan örneğin 5 metre ön bahçe mesafesi olan yerde, ön bahçe mesafesinin 4 metre kalması gibi durumlarda yapı kayıt belgesi bedeli nasıl hesaplanacak?

• Komşu parsele tecavüzlü binalarda çözümün nasıl olacağı belli değil. Yayınlanan tebliğde 3 üncü kişilere ait arazilere yapılan binalar af kapsamı dışında tutuluyor.

(mad.8ç) Ancak kısmi tecavüzlerde, örneğin komşu parsele 30cm tecavüzlü binalarda çözüm nasıl olacak belli değil.

• Kanun ruhsatlı ancak ruhsata aykırı olarak başlamış, idare tarafından 31.12.2017 tarihinden önce durdurulmuş yapıları yapılan kısmını af kapsamına almış, af kapsamındaki kısımların eksik inşaat işlerinin tamamlanmasına izin veriyor (mad.6/6), ancak yapının kalan kısmının devamına izin verilecek mi belli değil. Örnek 10 kat ruhsatlı bir yapı 50 cm büyük başlamış, 6. Katta mühürlenip durdurulmuş kalan 4 kata izin verilecekmi? Çekilerek yapılırsa statik sorunlar çıkabilir.
• Yine,Eksik inşaat işlerinin tamamlanmasına izin veriliyor ama kanunda ruhsattan (Yapı izin belgesi) bahsedilmiyor, yani Yapı Kayıt Belgesi hem iskan hem ruhsat yerine mi geçecek?
• Yapı kullanma izni bulunan binalarda, tek bağımsız bölüme Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir deniliyor (mad.5-2/b), oysa mad. 4/5 de ’’…her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir’’ denilmektedir, yani çelişki var.
• Tebliğde sosyal donatı alanlarda kalan yapılar af kapsamı dışında bırakılmış  ( mad.8-d), Sosyal donatı alanında kalan yerlere ilgili resmi kurumlar tarafından ruhsatsız olarak yapılan ancak sosyal ve kültürel tesis olarak kullanılan yapıların durumu ne olacak?
• Hisseli parsellerde ve bölüşülmemiş miraslarda müracaat nasıl olacak? Mülkiyet alan hesabı nasıl hesaplanacak? Örnek: Mirasçı dededen kalan arazi üzerine yapı yapmış ama henüz intikal gerçekleşmemiş ( Bir kısım mirasçı bulunamıyor), bu durumda nasıl müracaat edilecek.
• Kesinleşmiş yıkım kararları iptal oluyor, ancak paydaşlar arasında veya yüklenici ile paydaşlar arasında yapı ile ilgili açılmış davalar ne olacak?
• Binalarda gerek arazi konumundan, gerek yapının inşaatından ( büyümeler, küçülmeler, statik değişiklikler, bölme değişiklikleri vb.) gerekse de yapıların kullanımından kaynaklanan çok farklı kusurlarla karşılaşılmaktadır. Bugün burada aklımıza gelmeyen daha farklı sorunlarla karşılaşılabilir. Bu nedenleyeniden düzenlenerek, yayınlanacak tebliğlerle bu sorunların tümüne çözüm bulunmalıdır.