AVM YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILDI

26 Şubat 2016’da yürürlüğe giren AVM Yönetmeliği’nde ortak giderlerin de olduğu yeni düzenleme, Resmi Gazete’de 30 Aralık 2016 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe girdi.

Av. Mustafa GÜNEŞ tarafından avmdergi’de kaleme alınan yazıda “Yapılan yeni düzenleme ile zaten içinden çıkılmaz bir hal almış AVM’lerdeki ortak giderler konusu tam bir kördüğüme dönüştürülmüş bulunmaktadır.” Görüşüne yer veriliyor.

26 Şubat 2016 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren AVM Yönetmeliği’nde (“Yönetmelik”) 30 Aralık 2016 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan bir tadil metni ile bazı değişiklikler yapıldı. Yapılan değişiklikler esas itibariyle ortak giderlerin nasıl dağıtılacağına ilişkini olup, ayrıca AVM’lerin güvenlik tedbirleri bakımından plaka tanıma sistemi ve araç altı görüntüleme sistemi kurmaları zorunluluğu getirilmiş bulunmaktadır.

Yönetmeliğin ilk yayınlandığı halinde 11’inci maddenin birinci fıkrasında ortak giderlerin yönetmelik ekindeki dağıtım tablosunda belirtilen katsayılara göre dağıtılması öngörülmüşken bu kez bu dağıtım tablosu ve öngördüğü katsayı sisteminden vazgeçilmiş ve bütün kiracılar ile AVM yönetimi arasında oybirliğiyle bir gider paylaşım usulü belirlenmesi sistemi öngörülmüş, eğer bu oybirliği sağlanamazsa her bir kiracının ortak giderlere katılım payının kendi uhdesindeki satış alanının AVM’deki toplam satış alanına oranı ölçüsünde belirleneceği hükmolunmuştur. Ayrıca, oybirliğiyle müştereken belirlenen gider paylaşım usulünün de en fazla beş yıl süreyle uygulanacağı belirtilmiştir. Yine yönetmeliğin ilk halinde ayrı bir kategori olarak öngörülen “pazarlama ve yönetim giderleri” ayrı bir düzenlemeye tabi tutulmuş ve bunların kiracıdan katılım payı talep edilmesi bu hususa kira sözleşmesinde yer verilmiş olması şartı devam ettirilmiş ve sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde birinci fıkradaki kurala göre paylaşım yapılacağı, yani her bir kiracının satış alanının toplam satış alanına oranına göre bir paylaştırma yapılacağı belirtilmiştir.

Yönetmeliğin “Güvenlik Hizmeti” başlıklı 19’uncu maddesinde daha önce ortak alanların kamera ile izlenerek bu görüntülerin kaydı ve 30 gün süreyle kayıtlı tutulması yükümlülüğü getirilmiş iken bu kez iki ek yükümlülük daha getirilmiş ve AVM sahiplerine açık ve kapalı otopark gibi kontrollü alanların giriş ve çıkışlarına plaka tanıma sistemi ve araç altı görüntüleme sistemi kurulması ve plaka tanıma sistemi üzerinden elde edilen verilerin kolluk birimleri ile anlık olarak paylaşılması yükümlülüğü getirilmiştir.

Yönetmeliğin 19’uncu maddesi ile AVM sahiplerine yine öngörülmeyen ek bir maliyet çıkarılmakla birlikte bu maliyet bir defaya mahsus bir maliyet olacaktır ve öngörülen ek güvenlik sistemlerine ilişkin teknik özellikler ve veri paylaşımına ilişkin esaslar İçişleri Bakanlığınca düzenlenir dendiğinden bu maliyetin tam boyutu önümüzdeki günlerde ortaya çıkacaktır. Ancak ortak giderlerle ilgili yapılan düzenlemenin sürekli olması ve bu düzenlemeye göre beşer yıllık dönemler halinde tekrar tekrar gündeme gelecek olması itibariyle sürekli bir etkiye sahip olması söz konusudur. Bu bakımdan ortak giderlerle ilgili yapılan düzenlemeyi biraz daha yakından incelemek gerekmektedir. aşağıdaki hususlar öne çıkmaktadır:

AVM yönetimi ile perakende işletmeler oybirliği sağlayabilir mi?

Her bir AVM’de bir tarafta 5.000 ile 20.000 metrekare arasında bir alanı kiralamış bulunan ve duruma göre “box” veya “anchor” olarak tabir edilen ve AVM’ye ziyaretçi akınının kendileri sayesinde oluştuğunu iddia eden dünya markası konumundaki “büyükler” ile 5 – 100 metrekare arasında değişen alanları kiralayan ve genellikle yerel markalardan oluşan “küçükler” arasında oybirliği sağlanması neredeyse imkansızdır. Yönetmeliğin 11’inci maddesinin 1’inci fıkrasında her ne kadar “gider paylaşım usulü”nün tartışılacağı dile getirilmişse de bu iki taraf giderlerin nelerden oluşması gerektiği konusuna da gireceklerdir ki, bu yeni paylaşım kuralına göre daha uzlaşılmaz bir zemin teşkil edecektir.

Yine aynı şekilde bütçeyi AVM maliki adına hazırlayan AVM yönetimleri ile farklı kiracı grupları arasında tek tek gider kalemleri tartışma konusu olacak; bir tarafta AVM’nin genel performansını ve hizmet kalitesini gözeten AVM maliki, diğer tarafta bu genel performansın kendilerine olan katkısı konusunda emin olmayan kiracılar yoğun bir tartışmaya gireceklerdir.

Paylaşım usulü tartışılırken de sektörün bir gerçeği haline gelmiş olan büyüklerin metrekare bazında daha az bir tutarla giderlere katılması hususu en temel tartışma konusu olacaktır.

Özellikle pazarlama bütçesi bakımından ‘büyükler ile küçükler’ arasında uyuşmazlık çıkması kuvvetle muhtemeldir. Zira büyükler kendi reklamlarını kendileri yaptığını ve aslında AVM’ye gelen ziyaretçilerin büyük kısmının kendi kampanyaları sayesinde AVM’ye geldiklerini, dolayısıyla AVM’nin oluşturacağı pazarlama bütçesine katılmak istemediklerini dile getirecekler; buna karşılık tek başına büyük bütçeleri karşılayamayan küçükler bu bütçeye büyüklerin katılımını geri çekmesini muhtemelen kabul etmeyeceklerdir. Bu uzlaşmazlık nedeniyle taraflar ortak gider bütçesinin farklı kalemleri itibariyle farklı dağıtım usullerini de tartışabileceklerdir. Zira 11’inci maddenin 7’inci fıkrasının yeni halinde kesin hesapta “her bir gider türü için ortak gider hesaplamalarına” yer verileceğini düzenlemiş bulunmaktadır. Buna göre bütün gider türleri itibariyle tek bir dağıtım kuralı belirlenebileceği gibi, her bir gider türü bazında farklı esaslar da belirlenebilecektir.

Oybirliği sağlanamadığında ne olacak?

Yönetmeliğin yeni 1’inci maddesinin birinci fıkrasına göre, oybirliği sağlanamadığında ortak giderlerin “perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılacağını” öngörmektedir. Yani daha yalın bir anlatımla AVM’nin toplam satış alanı hesaplanıp paydaya yazılacak; bu oranın pay kısmını ise her bir kiracının kullandığı “satış alanı” teşkil edecektir.

Bu şekildeki düzenleme de özellikle hızlı yemek (fast food) alanında faaliyet gösteren üniteler açısından tartışmalara neden olabilecektir. Zira bu ünitelerin imalat (mutfak) kısmı genellikle bir tezgâhtan ibaret olan aktif satış alanından çok daha büyüktür ve bu ünitelerin müşterilerine hizmet verdiği alanlar sadece bu tezgahtan ibaret de değildir. Genellikle ortak alan teşkil eden oturma alanlarının hesaba katılıp katılmayacağı da ayrı bir tartışma konusu olacaktır.

Mevcut kira sözleşmelerindeki ortak gider anlaşmalarının durumu ne olacak?

Yönetmeliğin 11’inci maddesinin yeni hali, kira sözleşmelerindeki ortak giderler konusunda yapılmış hemen her türlü anlaşmayı geçersiz kılar nitelikte emredici bir düzenleme teşkil etmektedir. Daha önce marka ve faaliyet konusu itibariyle bazı kiracıların AVM’de yer almasının AVM’yi cazibe merkezi haline getireceği ve diğer kiracıların da faydası olacağı gözetilerek ortak gider katılım payları metrekare bazında sınırlamaya tabi tutulan kiracılar (‘cap’ uygulaması) artık bu sınırlamadan yararlanamayacaklardır ve onlar da bütün kiracıların adeta bir “genel kurul” teşkil edeceği tartışmalara bir taraf olarak katılacaklardır. Bu tartışmalardan oybirliği çıkmadığında ise, bu “büyük kiracılar” da metrekare bazında ortak giderlere katılmak zorunda olacaklardır.

2016 yılına ilişkin ortak giderlere ilişkin kesin hesap hangi esasa göre yapılacak?

Geçici 1’inci maddeye yapılan ekleme ile “(5) Alışveriş merkezi yönetimi tarafından 2016 yılına ait ortak giderler için avans olarak alınan bedellerin mahsubu 11 inci maddede belirtilen usul ve esaslara göre yapılır” denilmiştir. Bunun anlamı şudur: 2016 yılında kiracılardan tahsil edilen tutarların tamamı “avans” olarak nitelendirilecektir ve nihai hesap gerçekleşen rakamlar üzerinden oybirliği ile sağlanan paylaşım kuralına göre, eğer böyle bir oybirliği sağlanamıyorsa (metrekare) bazında (satış alanı / toplam satış alanı) kiracılara dağıtılacaktır. Kesin hesabın en geç 31 Mart 2017 gününe kadar yapılması ve kiracılara bildirilmesi gerekecektir. Kesin hesabın bundan önce yapılması ve bildirilmesinin önünde bir engel elbette bulunmamaktadır.

2017 ve sonrasında anlaşma sağlanmaması halinde takip edilecek yöntem ne olacak?

Yönetmeliğin yeni 1’inci maddesine göre oybirliği sağlanamadığı durumlarda ortak giderler hiçbir ayırım (marka, faaliyet alanı vb.) gözetilmeksizin (metrekare) bazında dağıtılacaktır. Oybirliği sağlanması halinde ise her bir AVM’nin kendi dağıtım tablosu olacak ve beş yıl boyunca bu dağıtım tablosu kira sözleşmelerinin eki gibi muamele görecektir.

Satış alanı kavramı ve toplam satış alanına oranı nasıl hesaplanacak?

“Satış Alanı”nın tanımı yönetmeliğin 3’üncü maddesinin (ğ) bendinde yapılmıştır: “Münhasıran büro amaçlı kullanılan işyerleri ile konaklama, depolama, üretim tesisleri/alanları ve ortak kullanım alanları hariç olmak üzere alışveriş merkezlerinde işyerlerinin toplam alanı”.

Buna göre örneğin, food court’taki hızlı yemek ünitelerinde kasa ile mutfak arasındaki satışa arz alanı “satış alanı” teşkil edecektir. Mutfak ve misafirlerin yemeklerini tükettikleri ortak alanların “satış alanı” içinde değerlendirilip değerlendirilmeyeceği uygulamada sürekli bir tartışma konusu olacaktır.

Yine giyim mağazası olarak işletilen ünitelerde vitrinin dış sınırı ile mağazanın arka tarafında ayırılmış ön depo alanlarının dış sınırına kadar olan alan “satış alanı” olarak nitelenebilir.

Yönetmelik ile tanımlanan satış alanı, GLA (Gross Leasable Area) ile eşit değildir. Uygulamada depo alanları da kiralandığı halde bu alanlar satış alanı olarak kullanılmadığı müddetçe satış alanının hesabında dikkate alınmayacaktır.

Yönetmeliğin 11’inci maddesinin 1’inci fıkrasının öngördüğü yeni düzende kiracının uhdesindeki satış alanı “pay”a yazılıp, toplam satış alanı “payda”ya yazılarak bulunan oran ölçüsünde her bir kiracının ortak giderlere katılım payı belirlenecektir.

Bir geçiş süreci öngörülmüş müdür?

Hayır. Bakanlık herhangi bir geçiş süreci öngörmemiş, yılın bitmesine 1 gün kala, bütün bir yıl uygulanan düzeni ortadan kaldırarak paylaşım usulü konusunda oybirliği için yeterli bir zaman da sağlamayarak fiilen metrekare bazında bir dağıtım esasını emredici olarak düzenlemiştir.

İleriki yıllarda durum ne olacak?

Yönetmeliğin yeni düzenlemesi uyarınca ortak giderler konusunda oybirliği ile mutabakat olmadıkça (metrekare) bazında dağıtım kuralı işleyecek ve şayet bir mutabakat olmuşsa dahi bu mutabakat 5 yılda bir gözden geçirilecektir.

Peki şimdi ne olacak?

AVM malikleri ve AVM yönetimleri, yönetmeliğin bu yeni düzenlemeleri emredici nitelikte olduğu için 11’inci maddedeki düzenlemeleri uygulamak durumunda olacaklardır. Ancak bu yeni durumu uygularken yukarıda açıklandığı üzere kiracılar arasında artık bir ayırım yapmayacaklar ve daha önce ‘cap’ vermiş oldukları kiracıları da önce oybirliğiyle alınacak mutabakata davet edecekler, mutabakat çıkmayınca da ortak giderleri yeniden pazarlık konusu edeceklerdir.

İptal davası

Yönetmeliğin ilgili hükümleri düzenleyici işlem olmaları ve düzenleyici işlemlerin kesin ve bağlayıcı hale gelmesi Resmi Gazete’de yayınlanmakla sağlanmış olacağından 30.12.2016 tarihinden başlayarak 60 gün içinde idari yargıda iptal davası açmak mümkündür. Dava konusu düzenleyici işlem bir yönetmelik olması nedeniyle Gümrük ve Ticaret Bakanlığı hasım gösterilmek suretiyle en geç 28.02.2017 tarihine kadar Danıştay’da dava açılabilecektir. Bu davayı, söz konusu düzenleyici işlemden çıkarları etkilenen herhangi bir tüzel veya gerçek kişi açabilir.

Hali hazırda ortak alanlardan elde edilen gelirlerin ortak giderlerde mahsup konusu edilmesini öngören Yönetmeliğin (11.8) hükmünün iptalini talep eden davalar bulunmaktadır. Bu davaların sonucunu da dikkatle izlemek gerekecektir.

Ortak giderlerin kiraya dahil edilmesi

Ortak giderlerin nelerden oluştuğu ve bunların hangi esaslara göre kiracılar arasında dağıtılacağı hususunun AVM malikleri, AVM yönetimleri ve perakende işletmeler arasında tam bir kangrene dönüşmüş olması nedeniyle, bazı AVM maliklerinin kiracılarla görüşüp ortak giderleri kiraya dahil ederek kira dışında ortak gider tahsili yoluna gitmemesi söz konusu olabilir.

Bu yöntemin yatırımcı açısından faydaları, müşterisi olan kiracılarla ilişkilerini hoş tutmak ve ortak alan gelirlerini irat kaydedebilmek olacaktır. Ancak ortak alan giderlerinin zaman içinde değişkenlik göstermesinin getirdiği belirsizlik bu yöntemin dezavantajlı yönünü teşkil edecektir.

Kaynak: avmdergi.com

Haberin linki: http://avmdergi.com/avm-yonetmeligi-nde-degisiklik/