KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KÖKLÜ DEĞİŞİKLİKLER

Kentsel dönüşümün hukuksal altyapısına ilişkin son aşama uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikler Av. Gökhan Batak tarafından alirizailgezdi.com’da kaleme alındı.

Detaylı bir şekilde ele alınarak www.alirizailgezdi.com’da yayınlanan sürecin hızlanması ve uygulamada yaşanılan sorunlara çözüm odaklı olduğu dikkat çekilen değişiklikler eski yönetmelikle birlikte ilgililerin dikkatine sunuluyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KÖKLÜ DEĞİŞİKLİKLER – 1

Kentsel dönüşümün hukuksal altyapısına ilişkin değişiklikler sürecinde son aşama uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikler oldu. www.alirizailgezdi.com’da bu değişiklikleri kaleme aldık.

27.10.2016 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik sonrası riskli yapılardaki yeni durumu sizlerle ayrıntılı paylaşmak istedik.

27.10.2016 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin birçok maddesi, kentsel dönüşüm sürecine girmiş taşınmazların akıbetini değiştirecek niteliktedir. Yönetmeliğin; sürecin hızlanması ve uygulamada yaşanılan sorunlara çözüm odaklı olduğu dikkat çekmektedir.

Yazımızda, 27.10.2016 tarihinde yayınlanan Yönetmelik ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği üzerinde yapılan değişikliklerin riskli yapılar üzerindeki esaslı değişiklikleri üzerinde durulacak ve yeni durumdan bahsedilecektir.

RİSKLİ YAPI TESPİTNE KONU OLACAK TAŞINMAZLARIN KAPSAMINDA DEĞİŞİKLİK YAPILMIŞTIR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin değişiklik öncesi 7. Maddesi 1. fıkrasında riskli yapı tespitine konu olabilecek ve olamayacak taşınmazlar sayılmışsa da yapılan değişiklikle riskli yapı tespitine konu olamayacak taşınmazların açıklamasında birtakım değişiklikler yapılmıştır ve “…bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.” ifadesi yerine “…başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.” İfadesine yer verilmiştir.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 7 – 1. Fıkra Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.

RİSKLİ YAPI TESPİT TALEBİNDE GÜNCEL TAPU DURUM BELGESİNİN DE OLMASI GEREKMEKTEDİR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile 7. Maddesi 2. Fıkrası ile riskli yapı tespitinin yapılmasını talep eden yapı malikinden riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisine ek olarak talebe ilişkin dilekçe, güncel tapu durum belgesi de talep edilmektedir.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 7-2. Fıkra Riskli yapıların tespiti; Öncelikle yapı malikleri veya Kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapı tespiti talebi, talebe ilişkin dilekçe, güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KARŞI VERİLEN YARGI KARARLARININ DA TESPİTİ YENİLEME SEBEBİ OLACAĞI AÇIKÇA BELİRTİLMİŞTİR.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesi 3. Fıkrasında da bazı değişiklikler yapılmış ve riskli yapı tespitinde sadece bir adet riskli yapı tespiti raporunun düzenleneceği yinelenirken, bu durumun istisnaları olarak “yargı kararı” üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gerekmesi ile “yapının risk durumunu etkileyebilecek kasdi bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması” ifadeleri eklenmiştir.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 7 – 3. Fıkra İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasdi bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde riskli yapı tespitinin yapılmaması halinde tespit başvurusunda bulunan malikin talebi üzerine oluşturulan yapı kaydı elektronik yazılım sisteminden silinir. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.”

BAKANLIK YETKİ DEVRİ YAPABİLECEKTİR.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesi 4. Fıkrasında riskli yapı tespitine ilişkin raporun usul ve esaslar çerçevesinde incelemesini yapan Bakanlığın, bu yetkisini devredebileceği hususuna yer verilmiştir.

LİSANSLI KURUM VE KURULUŞLARA EK SÜRE VERİLEBİLECEKTİR

Bununla birlikte Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen teknik inceleme eksikliklerinin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunluluğu Yönetmeliğin önceki halinde de vardı. Buna ek olarak Lisanslı kurum veya kuruluşlara otuz günlük süre içerisinde gerekçeli talebi üzerine eksikliklerin giderilmesi için ek süre verilebilmesinin önü açılmıştır.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 7 – 4. Fıkra Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye gönderilir. Raporlar Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise, riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen teknik inceleme eksikliklerinin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunludur. Lisanslı kurum veya kuruluşun otuz günlük süre içerisinde gerekçeli talebi üzerine eksikliklerin giderilmesi için ek süre verilebilir.

ARSANIN ÜZERİNDEKİ RİSKLİ YAPININ, ARSA MALİKİNE AİT OLMADIĞI DURUMLARDA TEBLİGATIN KİME YAPILACAĞI NETLİK KAZANMIŞTIR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinin 5. Fıkrasında ise arsa paylı tapularda, arsa üzerindeki riskli yapının arsa malikleri dışındaki bir başkasına ait olması durumunda riskli yapı tespiti tebligatının kimlere yapılacağı belirtilmiştir. Yönetmeliğe göre arsa paylı tapularda, arsa üzerindeki riskli yapının arsa malikleri dışındaki bir başkasına ait olması durumunda Müdürlükçe tapu müdürlüğüne bildirilecek yapı sahibine ve ilgili ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılacaktır.

ARSA ÜZERİNDE BİRDEN FAZLA YAPI BULUNMASI VE BU YAPILARIN SADECE BİR KISMININ ARSA MALİKLERİNE AİT OLMASI DURUMUNDA TEBLİGATIN KİME YAPILACAĞI NETLİK KAZANMIŞTIR

Devamında ise arsa üzerinde birden fazla yapı olması ve riskli yapının arsa maliklerinden sadece bazılarına ait olması durumunda ise sadece riskli yapının sahibi olan arsa hissedarlarına ve ilgili aynî ve şahsî hak sahiplerine tebligat yapılacağına yer verilmiştir.

BAKANLIK, MÜDÜRLÜK VEYA İDARE, KAYYIM TAYİN ETTİRMEYE VEYA TAPUDA KAYITLI SON MALİKE GÖRE İŞLEM YAPMAYA YETKİLİ KILINMIŞTIR

Yönetmeliğin önceki halinde Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için Medeni Kanun hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya yetkiliydi. Buna ek olarak Bakanlık, Müdürlük veya İdare, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili kılınmıştır.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 7 – 5. Fıkra İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir. Arsa paylı tapularda, arsa üzerindeki riskli yapının arsa malikleri dışındaki bir başkasına ait olması durumunda Müdürlükçe tapu müdürlüğüne bildirilecek yapı sahibine; arsa üzerinde birden fazla yapı olması ve riskli yapının arsa maliklerinden sadece bazılarına ait olması durumunda ise sadece riskli yapının sahibi olan arsa hissedarlarına ve ilgili aynî ve şahsî hak sahiplerine tebligat yapılır. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.”

İLGİLİ MÜDÜRLÜKLER SÜRESİNDE YAPILMAYAN RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ İŞLEME ALMAYACAKTIR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinin 6. Fıkrasında riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın süresinde olup olmadığının denetlemesinin ilgili Müdürlükçe yapılacağı, süresi içerisinde yapılmayan itirazların ve yapı malikince veya malik murisin mirasçılarınca yapılmayan itirazların işleme alınmayacağı hükümlerine yer verilmiştir.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 7 – 6. Fıkra Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya Kanunî temsilcilerince on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.”

RİSKLİ YAPININ TESPİTİNİN YARGI KARARLARI İLE DE DEĞİŞECEĞİNE YER VERİLMİŞTİR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinin 8. Fıkrasında, riskli yapı tespitine karşı yapılan itiraz ardından yapıdaki mevcut durumun değişmesi halinde bu hususunda aynı şekilde tapu müdürlüğüne bildirileceği hususuna ilave yapılarak, mevcut durumun değişiminin sadece yapılan itiraz ile değil “yargı kararı” ile de olacağı yer verilmiştir.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 7 – 8. Fıkra Riskli yapı tespiti neticesinin, itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

KAPSAM İÇİNDEKİ RİSKLİ YAPILARDA KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULU KARARINA GÖRE UYUGULAMA YAPILACAKTIR

Son değişiklik ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesine 9. Fıkra eklenmiştir. Uygulama Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan riskli yapılarda Uygulama ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kurulu kararına göre yapılmaktadır. Uygulamada olan bu husus işbu ek fıkra ile Yönetmeliğe eklenmiştir.

Yönetmeliğin yapılan ekleme sonrası hali

“MADDE 7 – 9. Fıkra 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre Uygulama yapılır.”

TAHLİYE YAZILARININ YAPI MALİKİ TARAFINDAN KİRACI VE SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİNE BİLDİRİLMEMESİ HALİNDE BİLDİRİM İDARE TARAFINDAN YAPILACAKTIR

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. Maddesinin 2. Fıkrasının a bendinin değişiklik öncesi halinde de yapı maliklerine riskli yapının yıktırılması için altmış günden az olmamak üzere süre verilir ve aynı zamanda bu hususun kiracı ve sınırlı ayni hak sahibine bildirilmesi gereği yapı malikinden istenir. Bu hükme ek olarak malik tarafından kiracı ve ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığında, bahsi geçen bildirim idare tarafından yapılacağı ifadesi eklenmiştir. Burada üzerinde durulması gereken önemli bir durum söz konusudur. Değişiklik öncesi yapı maliki tarafından bildirim yapılıp yapılmadığı İdare tarafından denetlenmemekteydi ancak değişiklik sonrası artık bildirimin yapılıp yapılmadığı denetim altına alınmıştır. Eğer yapı malikleri tarafından kiracıya ve ayni hak sahibine bu hususta bildirim yapılmazsa ve bu durum tespit edilirse, bildirimi İdare yapacaktır. Bu durumun uygulamada karşılığı ise, yapı malikinin bildirim yapmadığı ihtimalde, bildirim İdare tarafından yapılacak ve bu bildirim için geçen süre, yapı maliklerine süre kaybı olarak yansıyacaktır.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 8 – 2. fıkra a bendi Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.”

TAHLİYE SÜRESİ BİTMESİNE RAĞMEN YIKILMAYAN RİSKLİ YAPILARIN ELEKTRİK, SU VE DOĞALGAZ GİBİ HİZMETLERİNİN KESİLMESİ ZORUNLUDUR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. Maddesinin 2. Fıkrasının ç bendine “İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması zorunludur.” İfadesi eklenmiştir. Uygulamada İdare tarafından verilen tahliye sürelerinin dolmasına rağmen riskli yapının yapı malikleri tarafından yıktırılmaması halinde ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerinin durdurulması işlemi yapılmaktaydı. Ancak uygulamada bu hizmetleri veren bazı kurum ve kuruluşlar, bu işlemi yapmaktan çekinmekte ve bu durumda süreçte süre kaybına neden olmaktadır. İşbu maddeye eklenen ifade ile İdarenin talebi ardından elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurulması işleminin zorunlu olduğu vurgulanmıştır.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 8 – 2. fıkra ç bendi (a) ve (c) bentlerinde belirtilen şekilde verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması zorunludur.”

MALİKLERE VERİLEN SÜREDE YIKTIRILMAYAN RİSKLİ YAPILAR MÜLKİ AMİRLER TARAFINDAN SAĞLANACAK KOLLUK KUVVETİ DESTEĞİYLE İDARECE YIKILIR YA DA YIKTIRILIR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. Maddesinin 3. Fıkrasında yer alan “…maliklerce yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülkî amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.” İfadesi yerine “…maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.” İfadesine yer verilmiştir. Yapılan bu değişiklik ile yıkım işlemi İdare tarafından yapılacaksa, yıkım masraflarının öncelikli olarak dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanması hususu kaldırılmıştır. Ayrıca yıkım işlemi ile ilgili olarak kolluk kuvvetinden destek alınacağı da belirtilmiştir.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 8 – 3. fıkra Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.”

İDARE TARAFINDAN YIKTIRILAN RİSKLİ YAPILARDA YIKIM MASRAFINDAN MALİKLER HİSSELERİ İLE SORUMLU OLACAK VE BU MASRAFLAR TAHSİL EDİLECEKTİR

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. Maddesinin 6. Fıkrasında yapılan değişiklik neticesinde eklenen ifade ile Müdürlük veya yetki devri yapılması durumunda İdarenin, yıktırılan riskli yapılara ilişkin bilgileri elektronik yazılım sistemine kaydedeceği belirtilmiştir. Ayrıca yapı malikleri tarafından yıkım işlemi gerçekleştirilmeyen riskli yapıların yıkım işlemleri Bakanlık ve İdare tarafından yapılacağından, buna ilişkin masraflardan malikler hisseleri oranında sorumlu olacaktır ve yıktırma işleminin masrafları maliklerden genel hükümlere göre tahsil edilecektir. Böylece bu masrafların tahsili için maliklere karşı icra işlemleri başlatılacağı açıkça belirtilmiş olmaktadır.

Yönetmeliğin değişiklik sonrası hali

“MADDE 8 – 6. fıkra Müdürlük veya yetki devri yapılması durumunda İdare, yıktırılan riskli yapılara ilişkin bilgileri elektronik yazılım sistemine kaydeder. İdare, tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlüğe bildirir. Yukarıdaki fıkralara göre yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Yıktırma işleminin masrafı maliklerden genel hükümlere göre tahsil edilir.”

Bir sonraki yazımızda yönetmelikle getirilen değişiklikleri sizlerle ayrıntılı şekilde paylaşmaya devam edeceğiz.

Kaynak:alirizailgezdi.com/Av. Gökhan BATAK